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Reclamación de los gastos de hipotecaGastos hipoteca

Desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 hasta la reciente de 23 de enero de 2019, se han producido variaciones en las cantidades a devolver al cliente por la cláusula de gastos de su hipoteca.

Esta cláusula debe considerarse nula cuando atribuyen de forma genérica al cliente todos costes del contrato. Es decir, si no permiten una distribución equitativa de los gastos entre banco y consumidor,  sino que hacen recaer la totalidad de los mismos sobre el cliente.

De este modo, son innumerables las reclamaciones de clientes para la devolución de los gastos pagados al celebrar el préstamo hipotecario.

Para la reclamación de estas partidas, es necesario acreditar dos requisitos:

a) El carácter de consumidor del reclamante.

b) El carácter de condición general de la contratación de la cláusula que se reclama. Para ello deben cumplirse los requisitos de contractualidad, predisposición, imposición y generalidad.

 

 

¿Cuáles son los gastos de hipoteca que puedo reclamar?

1- Gastos de la Gestoría y verificación registral, cuando haya sido impuesta por el banco. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Enero corresponde al cliente la devolución de la mitad de lo abonado por estos conceptos.

2- Gastos de Registro de la Propiedad. Deberá devolverse al cliente la totalidad de lo abonado al Registro de la Propiedad por el préstamo hipotecario.

3- Minuta del Notario por la Escritura de Préstamo hipotecario. El Tribunal Supremo entiende que la intervención del Notario beneficia tanto al banco como al consumidor, por lo que corresponderá devolver al cliente la mitad de la factura abonada al Notario por la escritura de hipoteca.

4- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados abonado con motivo de la hipoteca. Mediante la Sentencia de 8 de noviembre de 2018 el Tribunal Supremo cambió el criterio que había adoptado, decidiendo que no corresponde devolver ninguna cantidad al cliente por lo abonado del AJD.

5- Factura de la Tasación de la vivienda. Actualmente existe división de opiniones en las diferentes Audiencias Provinciales sobre la devolución o no de lo abonado por el consumidor al tasar la vivienda.

1.- Gestoría

La normativa de aplicación reconoce el derecho del cliente a elegir quién va a realizar las gestiones administrativas. Sin embargo, el propio Banco de España en su Memoria del año 2015 reconoce que la práctica bancaria generalmente admitida es encargar la tramitación de las escrituras del préstamo hipotecario a la gestoría de confianza del banco.

La entidad tenía que haber hecho constar en los folletos informativos previos a la formalización del préstamo hipotecario la gestoría a la que se fuera a encomendar las tareas administrativas.

Además, el artículo 89.4 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre establece que serán nulas las cláusulas que impongan al consumidor y usuario, bienes y servicios complementarios o no solicitados.

Sobre estas premisas, son múltiples las sentencias que declaran la nulidad de la cláusula de gastos a cargo del prestatario, concretamente en su apartado que imputa a los clientes los gastos de tramitación de las escrituras por una gestoría designada por la entidad.

La intervención de la gestoría no es necesaria para la celebración de un contrato de préstamo hipotecario, y supone un sobrecoste para el cliente que debió ser expresamente consentido.

Por eso, el criterio vigente tras la sentencia 44/2019 es que corresponde el pago de la gestoría por mitad entre el cliente y el banco, pudiendo el consumidor reclamar la mitad de lo abonado en su día.

2.- Registro de la propiedad

El Tribunal Supremo ha indicado que quien tiene el interés principal en la inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad es el prestamista, es decir, el banco. Para ello, considera que mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad el banco obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real. Además, adquiere la posibilidad de interponer un procedimiento de ejecución especial en caso de impagos del cliente.

En la normativa reguladora se establece que los aranceles del Registrador se pagarán por aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Así, dado que la hipoteca se constituye e inscribe a favor de la entidad bancaria, y el cliente no tiene ningún interés ni beneficio con la inscripción en el Registro de la Propiedad, el gasto deberá soportarlo el banco.

3.- Notaría

Con respecto al gasto por la intervención del Notario, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 consideró que corresponde su abono a quien haya requerido la prestación de sus servicios. 

Sin embargo, este criterio ha sido moderado a partir del 23 de enero de 2019 estableciéndose que la intervención del notario beneficia al cliente y al comprador, por lo que su gasto debe distribuirse por mitad. En consecuencia el cliente podrá reclamar la mitad de lo abonado a la notaría.

4.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Tras la controversia surgida en los últimos meses por los cambios de criterios en la doctrina del Tribunal Supremo a raíz de las sentencias de 15 de marzo  y 16 de octubre de 2018,  finalmente se ha confirmado el criterio que considera al cliente sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por lo que no procede su reclamación.

5.- Tasación

El banco debe informar antes de la celebración del préstamo hipotecario del profesional al que se va a encargar la tasación, indicando además la tarifa de honorarios de la empresa tasadora, mediante la entrega de un folleto informativo.

Los tribunales entienden que la tasación es un acto precontractual dirigido a facilitar al banco su decisión de contratar, y sólo después, sirve de base para la constitución de la hipoteca. No obstante, existe división de criterios sobre la devolución de la tasación en los diferentes tribunales.

Consecuencias de la nulidad

Declaración la nulidad de la cláusula de gastos la misma se eliminará del contrato. Como efectos de la nulidad debe restablecerse la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula. Por tanto, el banco deberá restituir las cantidades abonadas por el cliente en su día. ,Según el criterio fijado en la Sentencia del Tribunal Supremo 44/2019, las cantidades a devolver serán la mitad de los gastos de notario y gestoría, y la totalidad del Registro de la Propiedad. Estas cantidades se incrementarán en el interés legal calculado desde la fecha en que el cliente abonó cada factura.

 

¿Se puede reclamar una hipoteca cancelada? 

Se pueden reclamar los gastos de hipoteca tanto si la hipoteca está vigente, como si ha sido cancelada.

 

¿Puedo reclamar otras cláusulas de la hipoteca junto con la de gastos?

Sí. En la reclamación pueden incluirse otras cláusulas que pudieran ser declaradas nulas por abusivas. Así, pueden reclamarse junto con la comisión por posiciones deudoras o cuotas impagadas, el vencimiento anticipado, el interés de demora, o la cláusula suelo.

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