Gastos de hipoteca
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Gastos de hipoteca

  Gastos de hipotecaReclamación de los gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de diciembre de 2015 consideró nulas, por ser abusivas, las cláusulas de gastos de hipoteca por pretender atribuir al cliente todos los costes derivados de la celebración del contrato, no permitiendo una distribución equitativa de los gastos entre banco y consumidor,  sino que hace recaer la totalidad de los mismos sobre el cliente.

Para la reclamación de estas partidas, es necesario acreditar dos requisitos:

a) El carácter de consumidor del reclamante.

b) El carácter de condición general de la contratación de la cláusula que se reclama, para lo que debe cumplir los requisitos de contractualidad, predisposición, imposición y generalidad.

 

 

¿Cuáles son los gastos de hipoteca que puedo reclamar?

1- Gastos de la Gestoría, cuando haya sido impuesta por el banco.

2- Factura del Registro de la Propiedad

3- Minuta del Notario por la Escritura de Préstamo hipotecario

4- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados abonado con motivo de la hipoteca.

5- Factura de la Tasación de la vivienda.

 

 

1.- Gestoría

Pese a que la normativa de aplicación reconoce el derecho del cliente a elegir quién va a realizar las gestiones administrativas, el propio Banco de España en su Memoria del año 2015 reconoce que la práctica bancaria generalmente admitida es encargar la tramitación de las escrituras del préstamo hipotecario a la gestoría de confianza del banco.

De este modo, la entidad tenía que haber hecho constar en los folletos informativos previos a la formalización del préstamo hipotecario la gestoría a la que se fuera a encomendar las tareas administrativas.

Además, el artículo 89.4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias establece que serán nulas las cláusulas que impongan al consumidor y usuario, bienes y servicios complementarios o no solicitados.

Sobre estas premisas, son múltiples las sentencias que declaran la nulidad de la cláusula de gastos a cargo del prestatario, concretamente, en su apartado que imputa a los clientes los gastos de tramitación de las escrituras por una gestoría designada por la entidad.

Entre los argumentos más frecuentes, se encuentra en que la intervención de la gestoría no es necesaria para la celebración de un contrato de préstamo hipotecario, suponiendo un sobrecoste para el cliente que debió ser expresamente consentido.

 

2.- Registro de la propiedad

El Tribunal Supremo ha indicado que quien tiene el interés principal en la inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad es el prestamista, esto es, el banco, ya que el banco obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de interponer un procedimiento de ejecución especial en caso de impagos del cliente.

Además, en la normativa reguladora se establece que los aranceles del Registrador se pagarán por aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho, y dado que la hipoteca se constituye e inscribe a favor de la entidad bancaria, y el cliente no tiene ningún interés ni beneficio con la inscripción en el Registro de la Propiedad, el gasto deberá soportarlo el banco.

 

3.- Notaría

Con respecto al gasto por la intervención del Notario, corresponde su abono a quien haya requerido la prestación de sus servicios, y dado que quien tiene el interés principal en la documentación de la escritura  es el banco,  deberá soportar ese gasto.

Además, pese a que el cliente es el beneficiado por el préstamo, el banco lo es por la garantía hipotecaria.

 

4.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Razona el Tribunal Supremo que corresponde al banco el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por ser sujeto pasivo del mismo al menos por la constitución del derecho de hipoteca, y en todo caso, por la expedición de copias y testimonios.

 

5.- Tasación

El banco debió informar antes de la celebración del préstamo hipotecario del profesional al que se iba a encargar la tasación, indicando además la tarifa de honorarios de la empresa tasadora, mediante la entrega de un folleto informativo.

Los tribunales entienden que la tasación es un acto precontractual dirigido a facilitar al banco su decisión de contratar, y sólo después, sirve de base para la constitución de la hipoteca.

 

Consecuencias de la nulidad

La consecuencia de dicha declaración de nulidad por abusiva de la cláusula, es la eliminación de la misma del contrato, procediendo al restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula. Por tanto, el banco debe restituir las cantidades abonadas por el cliente, incrementada en el interés legal desde el momento en que el cliente la abonó.

 

 

¿Se puede reclamar una hipoteca cancelada? Plazo gastos de hipoteca

Se pueden reclamar los gastos de hipoteca tanto si la hipoteca está vigente, como si ha sido cancelada.

 

¿Puedo reclamar otras cláusulas de la hipoteca junto con la de gastos?

Sí. En la reclamación pueden incluirse otras cláusulas que pudieran ser declaradas nulas por abusivas, como la comisión por posiciones deudoras o cuotas impagadas, el vencimiento anticipado, el interés de demora, o la cláusula suelo.

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