Comunidades de Propietarios
Derecho de Propiedad recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y obligaciones comunes.
Elementos Comunes
Son elementos comunes los espacios indivisibles, ya sea por su propia naturaleza o por la naturaleza quela Comunidadde Propietarios les ha atribuido. La característica esencial de estos elementos es que todos los vecinos llevan a cabo un uso de los mismos en condiciones de igualdad. Ejm. suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres, entre otros.
Características:
– Son elementos comunes aquellos susceptibles de un aprovechamiento en condiciones de igualdad entre los propietarios de los distintos pisos y locales que configuran el inmueble.
– Estos elementos no pueden ser objeto de transmisión, embargo o gravamen considerados aisladamente, sino únicamente con el elemento privativo al que sirven.
– Los elementos comunes no pueden ser divididos ni física ni jurídicamente; ahora bien, es posible individualizar su aprovechamiento a un comunero.
– Su titularidad pertenece a todos los comuneros en la proporción que corresponde según el coeficiente asignado a cada uno de los elementos privativos a que sirven.
– Las obras, modificaciones o alteraciones que se deseen llevar a cabo sobre estos elementos necesitarán, como requisito para que dichas actuaciones sean legales, de un acuerdo de los comuneros, a diferencia de las alteraciones que puedan llevarse a cabo sobre elementos privativos.
Elementos Privativos
Son elementos privativos de cada propietario aquellos pisos o locales que formen parte de un inmueble y que sean susceptibles de un aprovechamiento independiente por parte de éste. Estos pisos o locales tienen salida, generalmente, a un elemento común o bien a la vía pública.
Obras Permitidas
Cada propietario podrá realizar obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:
– No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores.
– No perjudique los derechos de otro propietario.
– Comunique la realización de tales obras previamente ala Comunidad.
En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.
Derechos y Deberes de los Propietarios
Derechos
Los propietarios tienen una copropiedad, con los demás dueños de los demás pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Además, el propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local, siempre sin menoscabar la seguridad del edificio, su estructura general, o perjudicar los derechos de otros propietarios.
Deberes
– Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes.
– Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad a los propios propietarios.
– Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general.
– Permitir la entrada en su piso o local para la realización de las obras que sean necesarias para mantener y conservar el buen estado del inmueble o edificio.
– Contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título.
– Contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
– Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
– Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario dela Comunidad, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad.
– Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. El que incumpla esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste.
Junta de Propietarios
Facultades
– Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
– Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
– Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
– Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
– Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general parala Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Reuniones
Al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o si así lo solicita la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
Impugnación de acuerdos
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando perjudiquen gravemente para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Acta de la Junta de Propietarios
Debe contener:
– La fecha y el lugar de celebración.
– El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
– Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
– Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
– El orden del día de la reunión.
– Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
