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Los propietarios de viviendas protegidas tienen limitada la facultad de disposición sobre la misma durante el periodo de protección. Aunque pueda ser una práctica extendida, existe una prohibición a establecer un sobreprecio en arrendamiento y venta de vivienda protegida.

Pese a la variedad normativa, ya que es una materia cedida a las Comunidades Autónomas, la mayoría tienen este patrón común que pretende evitar un enriquecimiento injusto por parte de los adjudicatarios de las VPO.

Cada Comunidad Autónoma, suele legislar un Plan de vivienda para una duración de unos cuatro años. En él se concretan y actualizan las cuantías máximas tasadas para el arrendamiento y venta de la vivienda protegida. Estas cuantías se establecen para alquiler y venta en función de la categoría otorgada la vivienda protegida. Para ello, se establece un precio por metro cuadrado útil. Los garajes y trasteros suelen aparecer con una cuantía diferenciada de la correspondiente a la vivienda.

 

Prohibición de sobreprecio en arrendamiento y venta de vivienda protegida

La fijación de un precio superior al establecido legalmente se encuentra taxativamente prohibido. Así lo establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Disp. Adic. Primera,  considerando nulas las cláusulas que fijen rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

Ejemplo. En la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo de la Junta de Andalucía, se dispone en su Artículo 6:

1. Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición, arrendamiento o adquisición de las viviendas protegidas estará sujeto a un precio o renta máximos que serán fijados para cada ámbito territorial en los correspondientes planes de vivienda y suelo.

2. Queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer a quien compre o sea arrendatario de una vivienda protegida, sin que pueda justificarse la misma por mejoras u obras complementarias al proyecto aprobado.

 

De este modo, además de la limitación del precio o renta, se encuentran igualmente prohibidas cualquier contraprestación con origen en el precio de venta o renta de arrendamiento que supere la cuantía legalmente prevista. Se persigue con ello que no pueda camuflarse el sobreprecio bajo cualquier otro concepto.

Igualmente, las obras y mejoras realizadas en la vivienda protegida, quedarán en beneficio de la misma, no pudiendo ser objeto de reclamación.

 

¿Qué ocurre si la renta de mi contrato o el precio de venta es superior al máximo legal?

En ese caso, la renta o el precio fijado para la venta será nulo. Para ello, hay que acudir a la normativa autonómica de aplicación y ver el precio máximo fijado tanto para alquiler como para venta de VPO.

Tomemos como ejemplo el artículo anterior de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo de la Junta de Andalucía. El él se cita:

3.- Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximos legales que resulten de aplicación.”

 

Además de la normativa autonómica, el artículo 6.3 del Código Civil  establece la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a las normas prohibitivas, y el artículo 1.255 que la libertad de pactos y cláusulas entre los contratantes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.

 

¿Qué consecuencias tiene la nulidad de la cláusula que establece el sobreprecio?

Según el artículo 1.303 del Código Civil, declarada la nulidad, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato. Por tanto deberán devolverse aquellas cantidades percibidas como renta o precio de venta incrementada en el interés legal.

Además, la declaración de nulidad de la cláusula relativa al sobreprecio de arrendamiento o compraventa de vivienda protegida supone su eliminación del contrato, no pudiendo aplicarse en el futuro.

 

Sanciones

Además de la devolución por arrendador o vendedor de las cantidades percibidas por renta o precio de venta, la Administrador podrá sancionar al titular de la vivienda protegida.

Así, el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda, en su artículo 57 contempla la sanciones por el incumplimiento por el adjudicatario de las obligaciones en materia de vivienda protegida.

 

Contrato                                                 Sanción mínima

Arrendamiento                  5 veces la diferencia entre el precio percibido y el precio legal

Compraventa                    2 veces la diferencia entre el precio percibido y el precio legal

 

¿Qué dicen los Tribunales?

Tras la publicación de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos se asentó de manera definitiva el criterio de la nulidad de las cláusulas de sobreprecio del arrendamientos y ventas de viviendas protegidas. En la actualidad la doctrina es pacífica al respecto.

Sirva como ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo de 2.011, la cual, citando resoluciones similares del Alto Tribunal, concluye:

La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso”.

 

Si tiene cualquier duda legal en relación con esta entrada, no dude en contactar con nosotros.

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