Sobreprecio en arrendamiento y venta de vivienda protegida
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Sobreprecio en arrendamiento y venta de vivienda protegida

Los propietarios de viviendas protegidas, tienen limitada la facultad de disposición sobre la misma durante el periodo de protección. Así, aunque sea una práctica extendida, existe una prohibición de sobreprecio en arrendamiento y venta de vivienda protegida.

Pese a la dispersión normativa en la materia, ya que es una materia cedida a las Comunidades Autónomas, la mayoría tienen este patrón común que pretende evitar un enriquecimiento injusto por parte de los adjudicatarios de las VPO.

De este modo, cada Comunidad Autónoma, suele legislar un Plan de vivienda para una duración de unos cuatro años, donde se concretan y actualizan las cuantías máximas tasadas normativamente para el arrendamiento y venta de la vivienda protegida. Estas cuantías aparecerán desglosadas para alquiler y venta, así como en función de la categoría otorgada la vivienda protegida, estableciéndose un precio por metro cuadrado útil. Los garajes y trasteros suelen aparecer con una cuantía diferenciada de la correspondiente a la vivienda.

 

Prohibición de sobreprecio en arrendamiento y venta de vivienda protegida

La superación del precio establecido por la normativa de aplicación se encuentra taxativamente prohibido. Así lo establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Disposición Adicional Primera,  considerando nulas las cláusulas que fijen rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

Ejemplo. En la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo de la Junta de Andalucía, se dispone en su Artículo 6:

1. Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición, arrendamiento o adquisición de las viviendas protegidas estará sujeto a un precio o renta máximos que serán fijados para cada ámbito territorial en los correspondientes planes de vivienda y suelo.

2. Queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer a quien compre o sea arrendatario de una vivienda protegida, sin que pueda justificarse la misma por mejoras u obras complementarias al proyecto aprobado.

 

Según se expone en dicho artículo, además de la limitación del precio o renta, se encuentran igualmente prohibidas cualquier contraprestación con origen en el precio de venta o renta de arrendamiento que supere la cuantía legalmente prevista, con idea de que no pueda camuflarse el sobreprecio bajo cualquier otro concepto.

Igualmente, las obras y mejoras realizadas en la vivienda protegida, quedarán en beneficio de la misma, no pudiendo ser objeto de reclamación.

 

¿Qué ocurre si en mi contrato existe una cláusula de sobreprecio?

Como hemos comentado, hay que acudir a la normativa autonómica de aplicación, pero, sin perjuicio de lo que dispuesto en la misma, la cláusula será considerada nula.

Tomemos como ejemplo el artículo anterior de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo de la Junta de Andalucía. El él se cita:

3.- Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximos legales que resulten de aplicación.”

 

Además de la normativa autonómica, será de aplicación el Artículo 6.3 del Código Civil que establece la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a las normas prohibitivas, y el artículo 1.255, que establece la libertad de pactos y cláusulas entre los contratantes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.

 

¿Qué consecuencias tiene la nulidad de la cláusula que establece el sobreprecio?

Según dispone el Art. 1.303 del Código Civil, declarada la nulidad, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, esto es, el precio junto con sus intereses.

En consecuencia, la declaración de nulidad de la cláusula relativa al sobreprecio de arrendamiento o compraventa de vivienda protegida, conllevará la devolución por el arrendatario de las cantidades cobradas en exceso, por encima del precio fijado legalmente, con intereses, y la inaplicación de la cláusula en el futuro.

 

Sanciones

Sin perjuicio de la reclamación del comprador o arrendatario de vivienda protegida, respecto del vendedor o arrendador, por el sobreprecio indebidamente abonado, la Administrador podrá sancionar al titular de la vivienda protegida.

Así, el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda, en su artículo 57 contempla la sanciones por el incumplimiento por el adjudicatario de las obligaciones en materia de vivienda protegida. En él se establece una sanción mínima de cinco veces la diferencia entre el precio percibido y el precio legal, para los casos de compraventa, y del doble de dicha diferencia, para los casos de arrendamiento.

 

¿Qué dicen los Tribunales?

Pese a haber sido un tema controvertido hasta la declaración de nulidad introducida por la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con dicho cambio normativo se asentó de manera definitiva el criterio de la nulidad de las cláusulas de sobreprecio del arrendamientos y ventas de viviendas protegidas, siendo en la actualidad indiscutido.

Sirva como ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo de 2.011, la cual, citando resoluciones similares del Alto Tribunal, concluye: “La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso”.

 

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