En los últimos años son muchas las personas que tras firmar un contrato de compraventa de vivienda con la promotora inmobiliaria, ven como la
construcción de dicha vivienda se paraliza o retrasa en exceso, llegando incluso a la paralización definitiva de las obras. Entre los diferentes motivos que suelen darse están la falta de financiación para continuar con la promoción, la falta de obtención de licencias o la declaración de concurso de acreedores de la empresa promotora.
Requisitos para que la acción resolutoria pueda prosperar, se encuentran los siguientes:
– Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron, esto es, en contrato de compraventa de vivienda.
– Reciprocidad de las prestaciones estipuladas en los mismos, lo cual se corresponde con la entrega de la vivienda en las condiciones acordadas en el contrato de compraventa por parte del vendedor, y el abono del precio por parte del cliente.
– Incumplimiento de la empresa de las obligaciones que le incumben, identificado con la falta de entrega de la vivienda en el plazo establecido.
– Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una voluntad rebelde de la promotora, y que aquí se plasma o traduce en la demora inexcusable de la entrega del objeto de compraventa.
– Que quien ejercite esta acción, no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo, si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera del compromiso. Esto es, que el cliente haya cumplido con su parte del contrato, es decir, con el abono de las cantidades previstas en el mismo.
El Art. 1.124 del Código Civil, regulada la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe. Dicho artículo faculta al perjudicado, en este caso el cliente comprador de la vivienda, a escoger entre exigir el cumplimiento (finalización de las obras y entrega de la vivienda) o la resolución de la obligación (devolución de la vivienda al promotor y del dinero aportado al cliente), con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
De este modo, el la Doctrina constante del Tribunal Supremo contempla la resolución de la compraventa como procedente cuando el retraso culpable es desorbitado o cualificado, grave o intolerable u obstativo, esto es, insatisfactorio de interés del comprador o frustrante de las legítimas expectativas de alcanzar el fin perseguido por el vínculo contractual.
La doctrina más reciente del Alto Tribunal, para el supuesto de resolución contractual, viene prescindiendo de la actitud dolosa del incumplidor a la que venía haciendo referencia la jurisprudencia anterior ya superada. Es suficiente, por tanto, que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, siendo aconsejable la resolución en los casos que concurran el incumplimiento prolongado, duradero, injustificado o quede frustrado el fin económico
Así ha determinado el TS mediante Sentencia de 6 de Febrero de 2014, donde se resalta el carácter esencial de la fecha de entrega respecto del contrato de compraventa, no siendo justificable el retraso por la falta de licencia de primera ocupación, ya que la obtención de la misma incumbe al vendedor de la vivienda:
“cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación.”
