Informe del Banco de España sobre las cláusulas suelo
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Informe del Banco de España sobre las cláusulas suelo

Expuesto en el Senado el 7 de Mayo de 2.013, el Informe del Banco de España sobre las cláusulas suelo, señala lo siguiente.

“2.3. Préstamos hipotecarios a tipo de interés variable que incorporan acotaciones a las variaciones de los tipos de interés

En este caso, la propia escritura de préstamo hipotecario incorpora límites a la variación de los tipos de interés, o a la de los índices de referencia.

En el caso de que la acotación sea a la baja, la cláusula fijará un tipo de interés que actuará como suelo del tipo pactado, con lo que se garantizan unos ingresos mínimos para la entidad que concede el crédito, sea cual sea la coyuntura de tipos en los mercados.

Son precisamente estas cláusulas las que, últimamente, han suscitado dudas acerca de su legalidad, ante la posibilidad de ser consideradas abusivas, en la medida en que impiden a los prestatarios vinculados por este tipo de pactos, beneficiarse en toda su amplitud de las bajadas de tipos que se han originado en la actual coyuntura económica.”

En cuanto al deber de información y transparencia del Banco en la sobre las cláusulas suelos en los préstamos hipotecarios;

“Más concretamente, en materia de préstamos hipotecarios es de especial relevancia la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, aplicable a los préstamos con personas físicas en los que la garantía hipotecaria recaiga sobre una vivienda, cuya cuantía no rebase los 150.253,03 € (sin perjuicio de que dicha Orden, al menos en materia de información al cliente, sea aplicada habitualmente por las entidades con carácter general a las operaciones de préstamo hipotecario, aunque rebasen esa cuantía). Cuando el tipo pactado en un préstamo hipotecario es variable, la citada Orden Ministerial establece que el correspondiente contrato deberá incluir necesariamente una cláusula 5 con el contenido obligatorio siguiente:

«Límites a la variación del tipo de interés aplicable.

 Cuando se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites:

En términos absolutos, expresándose en forma de tipo de interés porcentual los citados límites máximo y mínimo. Esta forma de expresión se utilizará obligatoriamente cuando puedan expresarse dichos límites en términos absolutos al tiempo del otorgamiento del documento de préstamo.

De cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.»

La referencia de esta última a que el Notario deberá advertir expresamente de la existencia de tales límites, especialmente cuando los mismos no sean semejantes al alza y a la baja

Para el caso de que, por su cuantía, el notario no hubiera hecho la advertencia correspondiente, habría que considerar los restantes medios puestos a disposición del cliente para que este adquiera un conocimiento cabal de la operación y la redacción de la cláusula que, como se ha comentado, debe realizarse de manera clara y comprensible.

(…)

 En todo caso, y sean cuáles sean las causas y explicaciones que subyacen en la determinación de los umbrales o acotaciones, lo cierto es que, en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos.

 (…)

 En consecuencia, las acotaciones al alza, pese a alcanzar una parte significativa de la cartera, no tienen, en general, virtualidad como mecanismo de protección real y efectiva frente a incrementos de tipos de interés

Sentado lo anterior, y como conclusión del presente informe, puede afirmarse que de acuerdo con la encuesta realizada el elemento determinante en la generación y utilización por parte de las entidades de la mayoría de las cláusulas con acotaciones (sean estas al alza y/o a la baja) a los tipos de interés de los préstamos hipotecarios con particulares, ha sido su propósito de asegurar la recuperación de los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés o del negocio; y ello con la finalidad de proporcionar estabilidad a los resultados de la entidad.

Es evidente que ese objetivo puede provocar que en momentos de bajada sustancial de los tipos de interés los titulares de préstamos a tipo variable dejen de beneficiarse en cierto momento de esa reducción.

 (…)

 Por otra parte, las obligaciones de información al cliente  que la normativa vigente impone a las entidades de crédito que incorporan estas cláusulas a sus contratos, su normalización ,y, en particular, la advertencia notarial sobre su contenido, pueden considerarse garantía adecuada para que el cliente pueda conocer con suficiente precisión el alcance de este elemento del coste financiero que asume.

 (…) siempre que el prestatario haya sido informado de forma adecuada, no pueden considerarse limitativas de sus derechos.

En cuanto a la posible falta de reciprocidad o desproporción que pudieran derivar de cláusulas concretas incorporadas por las entidades a sus contratos de préstamos hipotecarios, cabe indicar:

El Banco de España no puede pronunciarse sobre esta cuestión, que en última instancia debe ser resuelta por los Tribunales de justicia y que, en todo caso, requeriría un análisis individualizado de las concretas circunstancias de cada caso,”

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